Mietrendite Rechner
Berechnen Sie die Rentabilität Ihrer Immobilie basierend auf Kaufpreis ve Mieteinnahmen.
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Mietrendite-Rechner: Lohnt sich die Immobilie?
Betongold gilt in Deutschland als erstrebenswert, doch nicht jede gekaufte Wohnung rentiert sich. Der Mietrendite Rechner ist das unverzichtbare Werkzeug für Kapitalanleger, um die wichtigste Kennzahl eines Immobilieninvestments blitzschnell zu ermitteln: die Brutto- und Netto-Mietrendite. Nur wenn diese Formel positiv und kaufmännisch sinnvoll ausschlägt, sollten Sie den Weg zum Notar antreten.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100) ist eine sehr grobe Schnelleinschätzung. Immobilienmakler werben oft mit dieser Zahl, weil sie groß und attraktiv aussieht (z.B. 4,5 %).
Für Sie als Investor zählt jedoch ausschließlich die Nettomietrendite. Diese berücksichtigt beim Kauf auch die extrem hohen deutschen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und auf der Einnahmenseite die nicht umlagefähigen Betriebskosten und pauschalen Instandhaltungsrücklagen. Aus einer schönen 4,5 % Bruttorendite wird in der Realität oft eine 2,9 % Nettorendite.
Die 3-%-Faustregel
Aufgrund der hohen Bauzinsen und Immobilienpreise in Metropolen wie München oder Berlin sind extrem hohe Renditen heute selten. Experten arbeiten oft mit folgender Benchmark:
- Unter 3 % Nettorendite: Die Anlage kostet Sie monatlich Liquidität. Zinsen und Tilgungen sind aus den geringen Mieteinnahmen kaum zu decken.
- 3 % bis 5 % Nettorendite: Solides Investment. Die Wohnung trägt sich oft selbst, gerade wenn nach 10 Jahren steuerfreie Verkaufsgewinne winken.
- Über 5 % Nettorendite: Exzellente Anlage, findet sich meist nur bei Gewerbeimmobilien oder in strukturschwachen C- und D-Lagen, in denen jedoch hohe Leerstandsrisiken herrschen.
Der Faktor (Kaufpreismultiplikator)
Eine weitere beliebte Kennzahl, die direkt aus der Mietrendite abgeleitet wird, ist der Faktor. Er gibt an, in wie vielen Jahren die Miete den Kaufpreis eingespielt hat (Zinsen unberücksichtigt). Ein "25-facher Faktor" entspricht dabei exakt einer Bruttomietrendite von 4 %. Beträgt der Faktor über 30, stufen Banken das Objekt oft als überteuert ein, was Ihre Eigenkapitalanforderungen massiv erhöht.